Kira Hukukunda Kiracının ve Ev Sahibinin Yasal Sorumlulukları

1. Kira Hukukunun Yasal Dayanağı

Kira hukukunun temelini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299-378. maddeleri oluşturur. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler 339-356. maddeler arasında yer almaktadır. Kira sözleşmesinin yazılı ya da sözlü olması mümkündür, ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşmeler tercih edilmelidir.

2. Kiracının Yasal Sorumlulukları

a) Kira Bedelini Zamanında Ödeme

Kiracı, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini belirlenen tarihlerde ödemekle yükümlüdür. Aksi hâlde temerrüde düşebilir ve ev sahibi, ihtar çekerek tahliye davası açma hakkı kazanabilir (TBK m.315).

b) Kiralananı Özenle Kullanma

Kiracı, taşınmazı amacına uygun ve dikkatli kullanmalıdır. Aşırı yıpratma, zarar verme veya başkasına izinsiz devretme gibi davranışlar sözleşmeye aykırıdır (TBK m.316).

c) Tadilat ve Değişiklik Yapmama

Kiracı, evde izinsiz değişiklik yapamaz. Tadilat gerekiyorsa, ev sahibinden yazılı onay alması şarttır. Aksi takdirde eski hâle getirme yükümlülüğü doğar.

d) Alt Kiraya Verme ve Devretme Yasağı

Kiracı, kiralananı üçüncü kişilere devredemez ya da alt kiraya veremez. Ancak ev sahibinin yazılı izni varsa bu durum mümkündür (TBK m.322).

e) Teslim ve Tahliye Sorumluluğu

Kiracı, kira süresi sonunda taşınmazı tahliye ederek, aldığı gibi teslim etmekle yükümlüdür. Aksi takdirde hukuki süreç başlatılabilir.

f) Ortak Giderlere Katılma

Apartman aidatı, elektrik, su, doğalgaz gibi kullanıma dayalı giderler kiracı tarafından karşılanır. Ancak ana yapının onarım giderleri genellikle mal sahibine aittir.

3. Ev Sahibinin (Kiraya Verenin) Yasal Sorumlulukları

a) Kiralananı Kullanıma Elverişli Teslim Etme

Ev sahibi, taşınmazı sözleşmede belirtilen tarihte ve yaşanabilir, eksiksiz biçimde teslim etmekle yükümlüdür (TBK m.301).

b) Kiralananı Sözleşme Süresince Kullanıma Uygun Tutma

Kiraya veren, kira süresi boyunca taşınmazın kullanılabilirliğini sağlamakla mükelleftir. Örneğin; ciddi bir su tesisatı sorunu varsa, onarım yükümlülüğü ev sahibine aittir (TBK m.304).

c) Onarım ve Bakım Sorumluluğu

Kiralananda meydana gelen esaslı yapı arızalarının onarımı ev sahibine aittir. Ancak küçük bakım işleri (örneğin musluk contası değişimi) kiracının sorumluluğundadır.

d) Kiracının Huzurunu Bozmama

Ev sahibi, kiracının özel hayatına saygı göstermekle yükümlüdür. Habersiz eve girmek, sıklıkla aramak ya da baskı kurmak hukuka aykırıdır.

e) Vergi ve Yasal Bildirimler

Ev sahibi, elde ettiği kira gelirini beyan etmekle yükümlüdür. Aksi takdirde vergi cezası riski doğar. Ayrıca kiraya verilen taşınmaz belediyeye bildirilmelidir.

4. Tahliye Sebepleri ve Süreci

a) İki Haklı İhtar

Kiracının kira bedelini aynı yıl içinde iki defa geç ödemesi durumunda, noter kanalıyla ihtar çekilebilir. İkinci ihtarın ardından dava açılarak tahliye talep edilebilir (TBK m.352/2).

b) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi, konutu kendisi ya da birinci derece yakını için kullanacaksa, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davası açabilir. Ancak bu davanın kira sözleşmesinin bitiminden itibaren en geç 1 ay içinde açılması gerekir.

c) Yenileme Döneminde Fesih

Kira sözleşmesi sona erdiğinde ev sahibi, süre sonunda tahliye talebini yazılı bildirimle yapabilir. Aksi hâlde sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzar (TBK m.347).

d) Tahliye Taahhüdü

Kiracı, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmişse, bu belgeye dayanarak tahliye davası açılabilir.

5. Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı kira artış oranına itiraz edebilir mi?

Evet. Kira artışı, TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez. Aksi durumda kiracı mahkemeye başvurabilir (TBK m.344).

Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Kiracı yasal olarak koruma altındadır. Tahliye ancak TBK’da belirtilen nedenlere dayanılarak ve yargı kararıyla mümkündür.

Kiracı taşınmazı ne zaman iade etmelidir?

Sözleşme sona erdiğinde ve yasal süreler dolduğunda, taşınmaz temiz ve kullanılabilir şekilde teslim edilmelidir.

Aidatları kim öder?

Aidatlar genel olarak kiracı tarafından ödenir. Ancak demirbaş giderleri ve bina onarımları ev sahibine aittir.

6. Sonuç

Kira hukukunda hem kiracıların hem de ev sahiplerinin karşılıklı yükümlülükleri vardır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yazılı ve açık olması, doğabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler. Özellikle konut kiralarında devlet, kiracıyı koruyucu hükümlere öncelik tanımaktadır. Ancak her somut olay farklı olduğundan, uzman bir hukukçudan danışmanlık alınması hak kayıplarını önleyecektir.

Uyarı Notu

Bu internet sitesinde yer alan bilgiler avukat ve müvekkil ilişkisi oluşturmaya yönelik değildir ve böyle bir davet olarak dikkate alınmamalıdır. Hizmetlerimizin kapsamı ve çalışma şartları hakkında bilgi almayı istemeniz halinde, sitemizdeki iletişim kanallarından herhangi birini kullanarak bizlerle iletişime geçebilirsiniz.İş Hukuku Nedir? Çalışanların ve İşverenlerin Hakları Nelerdir?